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법무법인 채움의 윤광훈 변호사는 부동산 경락인인 A가 경매 후 존속하는 전세권을 보유한 B회사를 상대로 제기한 전세권말소등기청구소송에서, B회사를 대리하여 1심 및 2심에 이어서 3심에서도 승소(청구기각) 판결을 받았습니다(2심 판결에 관한 내용은 아래 링크를 참고하여 주시기 바랍니다).


민사집행법 제91조 제3항은 "지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸한다"라고 규정하고 있습니다. A는 상고심에서 민사집행법 제91조 제3항에서 '압류채권에 대항할 수 있는지 여부'는 전세권 설정일과 압류일의 선후관계에 따라 결정되는 것이 아니라, 전세권과 그 압류의 기초가 되는 채권 사이의 선후관계에 따라 결정되어야 하는데, 이 사건에서 압류채권은 주택임대차보호법에 따른 우선변제권이므로, 그 대항력 취득일과 전세권 설정일 사이의 선후관계를 비교하여야 한다고 주장하였습니다. 또한 A는 이 사건에서 전세권이 존속하는 경우 그에 따라 경락가격이 낮아지므로 주택임대차보호법에 따른 우선변제권이 침해되는 결과를 낳는다고 주장하였습니다.

이에 대하여 법무법인 채움은 민사집행법 제91조 제3항을 A가 주장하는 것처럼 확장적으로 해석할 근거가 없다고 반박하였습니다. 또한, 법무법인 채움은 주택임대차보호법에 의하여 보호되는 임차권은 대항력과 우선변제권을 모두 가지므로, 설령 전세권의 존속으로 인하여 경락가격이 낮아진다고 하더라도 주택임대차보호법에 따른 임차권의 효력을 근본적으로 침해하는 것은 아니라고 주장하였습니다.

대법원은 A의 주장을 배척한 원심 법원의 판단이 위법하지 않다고 판단하면서, A의 상고를 모두 기각하였습니다.

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법무법인 채움의 윤광훈 변호사는 부동산 경락인인 A가 경매 후 존속하는 전세권을 보유한 B회사를 상대로 제기한 전세권말소등기청구소송에서, B회사를 대리하여 1심에 이어서 2심에서도 승소(청구기각) 판결을 받았습니다.


이 많은 부동산~~ ㅠ.ㅠ

B회사는 직원들의 기숙사 용도로 사용하기 위하여 X 부동산의 소유자와 전세권 설정 계약을 체결하였습니다. 그런데 B회사의 전세권을 설정하기 전 X 부동산에 거주하던 임차인이 보증금을 돌려받지 못하였다는 이유로 X 부동산에 강제경매를 신청하였습니다. B회사는 강제경매 절차에서 전세보증금을 청구하지 않고 전세권을 유지시키기로 결정하였습니다.

그런데 경매 절차를 통하여 X 부동산을 경락받은 A는 B회사의 전세권 설정 일자가 종전 임차인의 주택임대차보호법상 대항력 취득 일자보다 늦기 때문에, B회사의 전세권은 후순위로서 경매절차에서 소멸되었어야 한다고 주장하면서, B회사를 상대로 전세권 말소등기청구 소송을 제기하였습니다. 또한 A는 소송 절차에서 B회사의 전세권이 종전 임차인의 대항력에 위반된다거나 일물일권주의에 위반된다는 등의 이유로 무효라고 주장하기도 하였습니다.

윤광훈 변호사는 B회사를 대리하여, 주택임대차보호법상 대항력은 부동산의 소유자가 변경되더라도 임차인이 새로운 소유자에게 대항할 수 있도록 하는 효력을 부여할 뿐이지, 경매절차에서의 선순위 및 후순위를 산정할 때에는 고려될 수 없다고 반박하였습니다. 또한 윤광훈 변호사는 임차인이 이미 부동산을 인도한 이상 종전의 임대차는 '담보권으로서의 효력'만을 가질 뿐이므로 B회사의 전세권이 종전 임차인의 대항력에 반하거나 일물일권주의에 반하는 것이 아니라고도 반박하였습니다.

그 결과 법원은 저희의 주장을 전면적으로 받아들여 원고인 A의 청구를 모두 기각하는 판결을 내렸습니다.

부동산에는 수많은 이해관계가 얽혀 있기 때문에 많은 분쟁이 발생할 수 있습니다. 특히 경매 절차에서는 자칫 권리분석을 잘못 했다가는 큰 피해를 입을 수 있으므로, 사전에 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.

법무법인 채움의 윤광훈 변호사는 A사의 전세권에 대한 말소등기청구 소송에서 A사를 대리하여 승소 판결을 이끌어 냈습니다.

이런 부동산 있으면 좋겠네요~

A사는 직원용 기숙사로 X 부동산의 소유자와 전세계약을 체결하였고, 즉시 전세권 설정 등기를 경료했습니다. 그런데 X 부동산의 종전 임차인은 X 부동산의 소유자가 보증금을 반환하지 않자 X 부동산에 대하여 강제경매를 신청하였고, X 부동산의 소유권은 새로운 경락인에게 이전되었습니다. A사는 경매 과정에서 배당을 신청하지 않았고, 이에 따라 A사의 전세권은 경락 후에도 유효하게 존속하고 있었습니다.

그런데 경락인은 X 부동산에 대한 소유권이전등기가 경료되자, A사에게 X 부동산의 종전 임차인이 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 취득하였기 때문에 이보다 후순위인 A사의 전세권이 말소되어야 한다고 주장하기 시작하였습니다. 급기야 경락인은 A사를 상대로 전세권말소등기청구의 소를 제기하였습니다.

법무법인 채움의 윤광훈 변호사는 A사를 대리하여, 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권은 민사집행법상 경매 과정에서의 우선순위와 관련이 없고, 부동산 경매에서 소멸주의 또는 인수주의를 판가름 하는 기준인 '말소기준권리'에는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기만이 포함될 수 있을 뿐이고, 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권은 이에 포함되지 않는다는 점을 적극적으로 주장하였습니다.

그 결과 법원은 저희의 주장을 전면적으로 받아들여, 원고의 청구를 모두 기각하였습니다.

경매 등의 절차에서 소멸주의 또는 인수주의를 가르는 기준은 '말소기준권리'는 실무상 매우 중요한 개념입니다. 경매 절차에서는 '권리분석'을 충실하게 수행하여 불이익을 받지 않도록 유의하시기 바랍니다.

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